부동산 등기부등본 발급 방법과 보는 법 알아보기
부동산 매매나 임대 시 반드시 필요한 과정이 부동산 등기부등본 열람이다. 용어는 많이 들어 봤지만 도대체 '부동산 등기부등본'은 무엇을 의미하는 것일까?
국어사전에 따르면 '등기'는 '국가 기관이 법정 절차에 따라 등기부에 부동산이나 동산, 채권 등의 담보에 관한 일정한 권리관계 및 현황을 기록하는 일 또는 적어 놓은 것'을 의미한다고 한다.
이 말의 의미를 풀어보면 권리관계를 기록하는 행위인 '등기'를 행하면 권리관계를 적어두는 공적 장부의 원본인 '등기부'가 작성되는 것이고 이 '등기부'를 '등본' 즉, 원본의 내용 전부를 복사한 서류를 '등기부등본'이라고 하는 것이다.
앞에서 알아본 내용을 토대로 '부동산 등기부등본'의 의미를 풀어서 해석하면 '국가 기관이 법정 절차에 따라 부동산의 담보에 관한 일정한 권리관계 및 현황을 정리한 등기부의 원본 전부를 복사한 증명 서류'로 정리할 수 있겠다.
그렇다면 등기부등본을 통해 확인할 수 있는 부동산에 관한 권리관계 및 현황에는 어떤 것이 있을까?
목차
부동산 등기부등본의 내용 및 보는 법
부동산 등기부등본으로 파악할 수 있는 부동산에 관한 현황 및 권리관계
- 현황 - 면적, 구조, 지번, 지목 등
- 권리관계 - 소유권, 가압류, 전세권, 저당권 등
부동산 등기부등본의 구성과 주요 표기 내용
- 부동산 등기부등본 표제부
- 건물의 표시: 건물의 소재지, 구조, 종류, 층수, 면적 등
- 대지권의 목적인 토지의 표시: 토지의 소재지, 지목, 면적 등
- 전유 부분의 건물의 표시: 집합건물 중 한 세대에 속하는 건물에 대한 층수, 호수, 전용면적 등
- 대지권의 표시: 집합건물 중 해당 세대의 지분에 해당하는 토지에 대한 지분 비율 등
- 부동산 등기부등본 갑구 - 소유권에 관련된 사항으로 순위 번호, 등기 목적, 접수일자, 등기원인, 권리자 등이 정리되어 있으며 등기한 순서대로 나오기 때문에 마지막 부분에서 현재의 부동산 주인이 누구인지 알 수 있다고 한다. 위에 첨부된 것처럼 권리자 및 기타 사항에 '공유자'라고 나오는 경우는 공동소유인 부동산 임을 의미한다. 단독 소유일 경우에는 '소유자'라고 표기된다.
- 부동산 거래 시 갑구에서 확인해야 할 유의사항 - 갑구에 압류, 가처분, 가등기, 경매, 예고등기 등이 있다면 소유권 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의해야 한다. 또한, 소유권 변동이 잦거나 상속자인 경우 현재 등기부상 소유자라 할지라도 실소유자 여부로 분쟁이 발생할 수 있기 때문에 주의하여야 한다고 한다.
- 부동산 등기부등본 을구 - 소유권 이외의 권리가 기록되며 지역권, 전세권 지상권, 저당권 등의 권리가 표기됨.
- 부동산 거래 시 을구에서 확인해야 할 유의사항 - 전세를 얻을 경우 을구의 기록된 내용 중 융자와 관련된 근저당 설정 내용을 유심히 살펴야 하는데 만에 하나 근저당권자의 부동산 경매가 진행될 경우를 대비해서 건물의 낙찰 예상금액이 설정된 채권액과 계약 시 본인이 전세금으로 넣을 예정금액을 합한 금액보다 높은지 확인한 후 전세계약을 진행해야만 전세금의 안전을 어느 정도 보장받을 수 있다고 한다.
옛말에 '소탐대실'이라고 하지 않던가? 부동산 매매나 임대차 계약 시에는 반드시 부동산 등기부등본 열람 및 발급을 선행하고 내용을 꼼꼼히 살펴본 후 조금이라도 미심쩍거나 불안한 부분이 있다면 아무리 좋은 조건을 제시하더라도 그냥 과감하게 포기하고 안전한 물건을 찾아 나서는 것이 가장 현명한 방법이다.
하지만 조건이나 가격에 혹하면 마음대로 잘 안 되는 경우가 많은데 다시 한번 조심할 것을 스스로에게 다짐하자. '설마...'가 사람 잡는다.
부동산 등기부등본 열람 및 발급 방법
남녀노소 누구나에게 가장 간편한 등본 떼는 법은 그냥 가장 가까운 행정복지센터(읍면동사무소)에 방문해서 무인발급기나 창구를 통해서 발급하는 방법이 있다.
하지만 행정복지센터(읍면동사무소)가 인근에 없거나 방문할 시간이 없다면 온라인으로 발급받으면 되는데 부동산 등기부등본의 온라인 열람 및 발급은 대한민국 법원 인터넷등기소를 통해서 가능하다.
대한민국 법원 인터넷등기소 사이트 방문 후 부동산 등기 분류의 열람하기를 클릭하면 부동산 등기부등본 열람하기 페이지가 열리고 주소 검색창에 열람하고자 하는 소재지를 입력한 후 클릭한다.
참고로 상단에 명기된 것처럼 열람용 등기사항 증명서는 법적 효력이 없으니 제출이 필요한 경우에는 발급하기로 진행해야 한다.
- 부동산 등기부등본 발급 수수료: 열람하기 700원 발급하기 1,000원)
그리고 체감상 주소 검색 성능이 다소 떨어지는 경향이 있는데 만약 주소 검색이 안된다면 주소를 띄어쓰기 포함해서 조금씩 변형을 해가면서 검색해보기 바란다.
하단부에도 명기되어 있는데 도로명주소가 병기되지 않은 부동산 등기기록은 도로명주소로 조회되지 않기 때문에 지번주소를 입력해서 검색해야 한다.
공동담보나 전세 목록 혹은 매매목록이 필요하다면 주소 검색창 하단의 체크를 선택하고 검색을 클릭하면 된다.
검색 결과에 관련 부동산 소재 지번이 검색되면 그중에서 발급이 필요한 정확한 소재지를 선택한다.
선택하고 나면 등기기록 유형을 선택하는 화면이 나오는데 하단에 설명되어 있는 등기기록 유형 중 필요한 유형을 선택하면 된다. 만약 잘 모르겠으면 전부를 선택하고 말소 사항 포함을 선택하면 소재지에 해당하는 모든 등기사항을 확인할 수 있다.
다만 말소 사항 포함을 선택하면 말소된 내용도 줄이 그어져 함께 나오는데 물건에 따라서는 수십 페이지가 출력되는 경우도 있었으니 참고하기 바란다.
나는 개인적으로 부동산 등기부등본 확인을 위한 열람 시에는 말소 사항 포함을 선택하고 공공기관 제출을 위한 발급 시에는 현재 유효사항을 선택하는 것을 선호하는 편이다.
다음으로 주민등록번호 공개 여부를 선택하는 메뉴가 나오는데 대부분 미공개를 선택하면 된다. 하지만 특정 기관 제출 시 요청사항이 있을 경우에는 특정인 공개를 사용하는 경우가 있을 수 있고 그럴 경우에는 특정인의 주민등록번호를 알아야만 공개 가능하니 참고하자.
마지막으로 결제대상 부동산의 내역과 결제하기 버튼이 활성화된다.
결제를 진행하기 전 용도, 구분, 종류, 부동산 소재 지번, 주민등록번호 공개 여부, 발급 통수(장수)를 다시 한번 최종 확인 후 맞다면 결제를 클릭한다.
그러면 로그인 화면으로 넘어가는데 비회원 로그인을 활용하면 간편하게 진행 가능하다.
비회원 로그인 시 입력하는 전화번호와 비밀번호 4자리가 아이디와 비밀번호 역할을 하게 된다. 추후에 미열람/미발급 보기, 재 열람하기, 열람/발급내역 보기 등에 필요하니 기억해두자.
비회원 로그인이 완료되면 결제 수수료 결제 페이지가 나오는데 결제방법으로 신용카드, 계좌이체, 휴대폰결제 등을 지원한다.
결제가 완료되면 열람이 가능하며 발급 과정도 처음 선택을 발급하기로 선택하면 되고 나머지 진행과정은 동일하다.
그리고 좌측 메뉴 중 미열람/미발급 보기, 재 열람하기, 열람/발급내역 보기를 선택하면 다시 비회원 로그인으로 지난 내역들을 확인하는 것이 가능하다.
참고로 일시적인 오류인지 모르겠지만 대한민국 법원 인터넷등기소 메인화면에서 상단의 로그인을 선택하면 회원으로 로그인 메뉴만 있고 비회원 로그인 메뉴가 보이지 않는데 당황하지 말고 홈페이지에서 열람하기나 발급하기를 선택해서 세부 페이지로 접속한 다음 좌측 메뉴 중 미열람/미발급 보기, 재 열람하기, 열람/발급내역 보기를 선택하면 '로그인 후 사용해주시기 바랍니다.'라는 문구와 함께 비회원 로그인 메뉴가 활성화된다.
비회원 로그인 메뉴 활성화 문제는 일시적인 오류이거나 사이트 구성이 잘못된 것으로 보이는데 일반적으로 부동산 등기부등본을 발급할 경우에는 원스탑으로 업무처리가 완료되기 때문에 큰 문제는 없을 것이나 사이트 이용 시 불편한 부분이므로 수정이 필요해 보인다.
마이크로소프트 인터넷 익스플로러 지원이 종료된 이후에는 네이버 웨일이나 구글 크롬으로 공공기관 접속을 하지만 아직까지는 원활한 업무처리가 되지 않는 곳이 더러 있는 것 같다.
그나마 마이크로소프트 에지 브라우저가 호환성 면에서 나은 편인 것 같고 에지 브라우저로도 해결되지 않는 사이트는 구 인터넷 익스플로러를 활용해서 접속하자.
주로 발생하는 문제는 추가 설치 파일 검증 실패나 문서 출력이 안 되는 문제들이 발생하여 스트레스를 유발하니 이용 시 참고하기 바라며 부동산 등기부등본 열람 및 발급과 관련한 더 자세한 사항은 대한민국 법원 인터넷등기소에 접속하여 확인해보자.
http://www.iros.go.kr/